На что обратить внимание при выборе фонда недвижимости
В январе-апреле этого года эксперты зафиксировали приток новых клиентов в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. С учетом ожидаемого этим летом снижения ключевой ставки ЦБ привлекательность таких фондов вырастет. Какие объекты коммерческой недвижимости могут принести наибольший доход частным инвесторам?
Формально первый квартал 2024 года оказался удачным для привлечения средств инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости. «В январе-апреле активы таких фондов выросли более чем на 22 млрд руб., до 345,6 млрд руб.», — сообщил «МК» продакт-менеджер УК «Финам Менеджмент» Евгений Цыбульский. Основной рост вложений пришелся на складскую недвижимость. Что не удивительно, учитывая растущие торговые обороты крупных онлайн-ритейлеров.
Несмотря на позитивную динамику специалисты осторожны в оценках. Как сообщил «МК» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк, о популярности ЗПИФ недвижимости можно судить по объему привлечений в марте. Согласно порталу Investfunds, 75% всех привлечений в ЗПИФ недвижимости в марте 2024 г. обеспечила одна управляющая компания. В целом, в марте в соответствующие фонды с активами более 1 млн руб. привлекли 13 УК. «Высокая дискретность и широкий разброс по объемам привлечения говорит о низкой популярности ЗПИФ недвижимости в марте», — отметил аналитик. С его слов, годовая (за последние 12 мес.) доходность ЗПИФ недвижимости сильно варьируется в пределах от –99% до +75%. 79 из 123 ЗПИФ недвижимости, по данным Investfunds, показали прибыль. 17 из 79 прибыльных ЗПИФ показали доход выше текущей ключевой ставки ЦБ (16%).
В январе-марте средняя доходность вложений в складской сегмент составила 10–13% годовых, в торговые центры — 8–10% годовых, в офисы — 6–8% годовых. Очевидно, что с текущими доходами ЗПИФам недвижимости, доступным неквалифицированным инвесторам, сложно конкурировать с доходами, которые предлагают рублевые депозиты, ПИФы акций и денежного рынка.
На долгосрочном горизонте картина иная. Главным достоинством ЗПИФ недвижимости является низкая волатильность доходности относительно ставок в экономике. «Хотя большинство ЗПИФ показали доходность ниже ключевой ставки, но в периоды низкой ключевой ставки фонды недвижимости позволяют стабильно превосходить по доходности инструменты долгового рынка и депозиты», — подчеркнул Миронюк. «Еще одним «плюсом» ЗПИФ является возможность «упаковки» практически любого актива в его структуру и налоговая оптимизация, т.к. уплата налога произойдет только в момент погашение паев фонда, — добавил Цыбульский.
Как отметил директор по инвестициям УК «Восток-Запад» Александр Лавров, фонды недвижимости помогают сохранить накопления и получить стабильный источник дохода от сдачи недвижимости в аренду. По его мнению, ЗПИФы подходят для тех, кто не нацелен на получение высокого дохода, поскольку недвижимость является достаточно консервативным инструментом. Не стоит забывать, что в фондах есть комиссии, которые «съедают» часть потенциального дохода инвестора. Зато такие фонды помогают диверсифицировать свои вложения. Кроме этого, они удобны для тех, у кого нет достаточно денег на покупку отдельного объекта недвижимости, но граждане не хотят брать кредит. Входной билет в ЗПИФ недвижимости стоит недорого.
У этого вида вложений имеются и недостатки. Во-первых, инвесторам придется запастись терпением. Как правило, подобные фонды создаются на пять – семь лет. Не всем подойдут и специфические условия входа и выхода. Купить паи ЗПИФов можно только при их первичном или вторичном размещении, а вот продать быстро сложно. Кроме этого, есть закрытые фонды недвижимости, доступные только квалифицированным инвесторам.
Однако, как показывает российский, да и мировой опыт, коммерческая недвижимость является одним из защитных активом от инфляции. «В дальнейшем по мере снижения ключевой ставки ЦБ привлекательность таких инвестиций может вырасти. Но следует учитывать ограниченную ликвидность паев ЗПИФов, а также разные перспективы у различных сегментов недвижимости», — заметил Евгений Цыбульский.
Как полагают эксперты, в текущем году наибольшую прибыль инвесторам принесут сектор складской недвижимости и центры обработки данных (ЦОД), учитывая моду на цифровизацию и криптовалюты. «Российский рынок ЦОД открывает новые возможности для частных инвесторов. Сегодня нормальная прибыль от таких проектов для девелоперов составляет от 25%. На горизонте 5-7 лет такие вложения могут принести солидную доходность», — считает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.
Еще одним фаворитом инвесторов, по его мнению, является сектор складской недвижимости: заявленного в РФ уровня новых площадей (2,5 млн кв. м) недостаточно для удовлетворения растущего спроса от e-commerce и новых транспортных хабов. Помимо классических складских объектов хорошие перспективы имеет сектор Light industrial, — добавил Стольников. Как писал ранее «МК», ряд крупных банков и инвестиционных фондов рассматривают возможности по созданию ЗПИФ Light Industrial.
При выборе фонда недвижимости Лавров рекомендует обращать внимание на то, какие объекты находятся в фонде, какую доходность давал фонд владельцам паев ранее, какова стратегия фонда и прогноз доходности, которую обязательно нужно сравнить с доходностью альтернативных способов вложения денег (депозиты, облигации и др.). Кроме этого, необходимо узнать, выплачивает ли фонд промежуточный доход или нет, до какого времени фонд будет существовать, варианты выхода из фонда (продажа паев) в случае необходимости.
«Инвестору нужно тщательно изучить активы, «упакованные» в ЗПИФ, насколько стабильно они приносят прибыль, с каким бизнесом связаны приобретенные в фондах объекты недвижимости. Чтобы удостовериться в корректности условий приобретения, погашения и обмена инвестиционных, паев инвестору стоит внимательно изучить Правила доверительного управления фондом», — заключил Евгений Миронюк.
