Российскому рынку недвижимости предсказывают непростые времена. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», подтвердили, что есть признаки перегрева на рынке жилья и ипотеки. Однако они считают, что в дальнейшем ситуация должна стабилизироваться.
Валерий Емельянов, эксперт по фондовому рынку в “БКС Мир инвестиций”, отмечает аномальный разрыв в ценах на квартиры на рынке жилой недвижимости. Он считает, что люди, приобретающие квартиры по программам льготной ипотеки с субсидией от государства, переплачивают за них на 30-40% по сравнению с аналогичными квартирами, приобретенными без субсидии. При продаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости с дисконтом в 30%, человек потеряет жилье и должен будет оставаться должным банку. По мнению эксперта, все платежи, сделанные до продажи квартиры, уйдут на оплату наценки, установленной застройщиками и банками.
Также было отмечено, что аренда квартиры в России всегда была выгоднее ипотеки. Однако сейчас существуют проблемы, связанные с массовой раздачей льготных кредитов. Аналогично, если сравнить стоимость аренды ипотечной квартиры, она выходит гораздо дороже.
Алексей Попов, руководитель «Циан. Аналитики», отмечает, что многие люди приобретают квартиры в кредит, несмотря на выгоды, анализируя их надежность.
По словам Емельянова, выходов из сложившейся ситуации может быть только два: либо снижение цен на квартиры, в особенности в первичном секторе, либо догоняющий рост доходов населения из-за инфляции.
Эксперт не исключает, что в случае роста ставок по ипотеке банкам придется выставлять нераспроданные квартиры на торги с сильным снижением цен, чтобы заинтересовать покупателей. Это может быть началом кризиса в секторе недвижимости.
По данным финансового маркетплейса «Сравни.ру», после повышения ключевой ставки ЦБ, ставки по ипотеке в среднем повысились. Так, на первичном рынке сейчас составляют в среднем 4,8% годовых. На вторичном — 14,3% годовых. Повышение ставок делает ипотеку дороже для заемщиков, что может затормозить спрос на жилье.
По мнению Емельянова,если ЦБ продолжит повышать ключевую ставку, то ипотека продолжит дорожать.
Попов указал, что повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых приведет к росту платежей на 41%, при условии стандартных параметров ипотеки: первоначальный взнос в размере 25% и срок кредита 25 лет. Однако, даже при таком росте платежа люди продолжают брать кредиты, планируя их рефинансировать в случае корректировки ставки.
Мария Ермилова, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова, согласна с тем, что повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки уже привели к некоторому охлаждению на рынке недвижимости. Однако она не считает ситуацию критической и указывает, что ранее выданные кредиты продолжают погашаться, и просрочка по ипотечным кредитам не является серьезной. Кроме того, разрыв между ценами на вторичное и первичное жилье существует уже длительное время и не оказывает существенного влияния на спрос.
Попов также указывает, что в течение двух-четырех недель, цены на квартиры продолжат расти в ответ на ажиотажный спрос последних месяцев. В среднесрочной перспективе он считает более вероятной стагнацию цен.
Управляющий директор компании «Метриум» Роман Сырцов полагает, что новостройки до начала 2024 года продолжат дорожать, а цены на вторичное жилье, напротив, просядут на 8-12%.
Девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин думает, что часть покупателей перейдет на рынок новостроек, а стоимость аренды на фоне увеличения спроса на нее вырастет.
