Цены не меняются пять месяцев подряд
В конце весны на вторичном рынке московского региона существенных изменений не произошло — с начала года цены продолжают топтаться на месте. Однако этим летом ситуация может измениться и покупатели жилья наконец дождутся от продавцов щедрых скидок.
По оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, по итогам мая цены почти не изменились: 1 «квадрат» на вторичном рынке старой Москвы за месяц в среднем подорожал на символические 0,1%, до 253 340 руб. Таким образом, цены на жилье в Москве почти не меняются с начала года, после снижения на 7,5% с мая по декабрь 2022 г. Квартиры на вторичном рынке Подмосковья подешевели в мае на 0,3% относительно апреля, до 151 000 руб. за кв. м. Новая Москва за месяц потеряла 0,2% — теперь 1 кв. м в среднем стоит 197 100 руб.
Внутри МКАД в наибольшем плюсе в мае оказались наиболее дорогие и, наоборот, самые бюджетные сегменты. Это хорошо видно как в разрезе типов жилья (см. таблицу) — больше всего прибавили в цене современный монолит-кирпич (+0,8%) и старая панель (+0,4%), так и географии — быстрее всего дорожали престижные ЦАО и ЗАО (+0,5%), а также демократичные ЮВАО и ЮАО (+0,4% и +0,3% соответственно). Причины такой динамики очевидны: наиболее недорогое предложение вымывается быстрее всего, при этом в дорогих сегментах продавцы боятся продешевить.
За МКАД рынок тянут вниз локации, примыкающие к старой Москве, — ближнее Подмосковье (-0,5%), где объем предложения вырос на 10% к апрелю, и Новомосковский округ (-0,2%). В Троицком округе и дальнем Подмосковье средняя цена метра осталась на апрельском уровне.
Директор направления «вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома обратил внимание на интересный тренд — количество авансов и сделок в минувшем мае было вдвое больше, чем в мае прошлого года. При этом количество звонков не росло, но обращения потенциальных клиентов, как правило, стали адресными. «Туристам» на рынке не удается просмотреть много вариантов, так как квартиры обычно продаются после 2–3 показов. «Сегодня покупатели быстро принимают решение о сделке, они четко знают, какие локация, дом, планировка и параметры квартиры им нужны», — сообщил аналитик. По его данным, сегодня за 1-комнатную квартиру в границах старой Москвы в среднем просят 9,08 млн руб., за 2-комнатную — 13,3 млн руб., 3-комнатную — 19,02 млн руб.
Как признают риелторы, покупатели стали больше внимания уделять состоянию жилплощади. Выполнять ремонт самостоятельно стало накладно, да и хлопотно. «Если раньше мы советовали собственникам не тратиться на предпродажный ремонт, потому что он, скорее всего, не окупится, то сейчас все наоборот: жилье с отделкой и обстановкой востребовано и продается быстро, возможно, даже с наценкой за ремонт», — заметил Шлома.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила растущий интерес к объектам, где выполнен хоумстейджинг (от англ. home staging, глубокая предпродажная подготовка недвижимости. — «МК»). «Квартиры с интересными дизайнерскими решениями, необычными предметами интерьера пользуются популярностью у покупателей. Да и собственники стали чаще прибегать к реализации этой концепции. Раньше это в основном практиковалось в сегменте бизнес-класса и выше, сейчас же это уже распространенная практика и для объектов комфорт-класса», — добавила эксперт.
Повышенным спросом, как и всегда, пользуются 1- и 2-комнатные квартиры возле МКАД, они привлекают внимание покупателей относительной дешевизной. Однако сейчас вырос спрос и на 3-, и 4-комнатные объекты. «За последние годы увеличилось число многодетных семей, которым нужно больше пространства для комфортного проживания. Кроме этого многие сейчас работают удаленно, и дополнительная комната для кабинета становится необходимостью. Особенно если удаленно работают оба супруга или в семье есть маленькие дети», — пояснила Дымова.
В конце весны набрала силу еще одна интересная тенденция — семьи, которым по каким-то причинам нужно разъехаться в отдельные квартиры, продают свою квартиру в Москве и на вырученные деньги приобретают две другие в Новой Москве, где стоимость недвижимости меньше, а уровень развитости инфраструктуры не уступает столице. Найти два достойных варианта в границах старой Москвы при продаже одной квартиры сложнее.
«Рынок жилья Московского региона по-прежнему находится в руках покупателя», — подчеркнула Юлия Дымова. По ее словам, большинство собственников это приняли и готовы подстроиться под потенциальных клиентов. Спрос локационный: в некоторых районах наблюдается дефицит предложения, в некоторых, наоборот, выбора достаточно.
Как полагает Сергей Шлома, в ближайшее время ждать падения цен на вторичные квартиры не стоит, поскольку они во многом зависят от решений застройщиков — пока они не опускают стоимость квартир в новостройках, покупателям выгоднее вторичка.
Несмотря на сезонное снижение спроса, уровень активности на вторичном рынке Москвы остается приемлемым. «Цены поддерживают переток покупателей с первичного рынка и наметившийся дефицит ликвидных лотов. Однако с началом летнего сезона отпусков снижение спроса, скорее всего, продолжится, и это может негативно отразиться на динамике стоимости метра. Возможно, цены предложения продолжат топтаться на месте, но размер скидок, по всей видимости, увеличится», — заключил Олег Репченко.
